[摘要] 去年，政府出台了大量针对购房者的优惠政策，旨在为房地产市场“松绑”。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 去年，政府出台了大量针对购房者的优惠政策，旨在为房地产市场“松绑”。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 在地方层面，泉州市政府也就公积金贷款首付、额度，以及子女就学等出台一系列优惠政策,包括购买首套房、首改房的职工，允许提取住房公积金充抵首付款；已结清首次住房公积金贷款的，再购房低首付款比例由30%降低至20%，且不再受相隔12个月的限制；夫妻双方均缴存公积金，高贷款额度由60万元调整到80万元等。而在国家层面，更有央行连续五次降息降准。降息后，5年以上贷款基准利率已从去年年初的6.15%下调至4.9%，总降幅达到1.25%，降息后贷款利率为19年来低。这一巨大的利好进一步降低了购房者的置业门槛和置业成本。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 从2016年1月1日起，大部分银行开始实行新利率。央行五次降息所带来的利好将得到实际兑现。（陈雨佳）
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 1
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 执行新利率后
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 百万房贷多可省17万元
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 笔者在走访泉州多家银行后了解到，各银行对房贷的利率计算、房贷政策、折扣优惠、受理贷款时间和放款时间不尽相同。因此，购房者在办理贷款之前，需要做全方位的考虑，“货比三家”。但总体而言，相较去年同期，目前的房贷利率和购房首付比例都有了大幅度下调。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 根据泉州各银行普遍实行的4.9%商业住房贷款基准利率计算，以购房者贷款100万元、还款期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出约57万元的利息，月供约6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出约74万元利息，月供约7251元。也就是说，如果现行的贷款基准率保持长期稳定的话，购房者将省下17万元，相当于一辆普通家用小轿车的价格。如果将节省下来的利息均摊，省下的月供约为707元。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 如果购房者申请的是公积金贷款，以购房者贷款80万元（即当前公积金贷款上限额度）、还款期限20年为例，住房贷款利率为3.25%，按照等额本息的还款方式，购房者需要支付总额29万元的利息，月供约4538 元。如果按照2015年初的政策来计算，购房者则需要进行组合贷款：公积金贷款上限60万元加上商业贷款20万元。且以去年年初执行的公积金贷款的利率4.25%、商业贷款利率按照6.15%来计算，则购房者总支付利息约为44万元，每月月供约5166元。相较而言，可节省总利息约15万元，每月可减少约628元的月供。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 此外，目前泉州实行首套房公积金贷款首付比例低20%、商业贷款首付比例低30%的政策，也为购房者减负不少，让市民能够更加轻松地住上新房、好房。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 2
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 受多种因素影响 1月份房贷未必有明显下降
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 市民李先生前几天遇到了一个难题：“明明1月1日就已经开始执行新利率，为什么我这个月的还款数额反而变多了呢？”为此，笔者咨询了相关银行的工作人员。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 工作人员表示，这一情况的产生有可能是由于银行分段计息，且每年后一个月银行利率是按天计算，因此，12月月供的总计息天数是31天，将多产生一天的利息。以把每月2日为还款日为例， 2016年1月的月供利息包括了2015年12月后29天的以老利率计算的利息和1月份前2天的以新利率计算的利息，如果12月31日产生的利息高于按新利率计息这两天“省下”的金额，就会产生房贷不降反升的状况。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 另一个重要原因则是由于一部分人使用的是等额本息还款方式。这一模式使得银行在1月份执行新利率之后，将重新计算月供归还的本金。因为降息之后整体利息减少，所以1月份需要归还的本金反而比去年的12月更多。因此，还贷者须归还的本金将有一定幅度增长，超过了利息下调的部分，使得房贷不降反升。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 由于1月份属于跨年度计息，因此本月的月供并不能代表全年的月供的标准。从2月开始，月供将全部按照新利率计算，降息所带来的利好将有更大幅度的显现。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 3
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 目前贷款利率较低 提前还贷未必划算
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 受中国传统观念影响，许多市民并不是十分适应“房奴”生活，更加渴望“无债一身轻”的感觉，特别是年底有了年终奖等进账之后手头略有些宽裕，便考虑提前还贷，以便减轻自己的月供负担。某银行资深客户经理张女士认为，这样做并不一定划算。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> “目前利率相对较低，尤其对采用公积金贷款的人来说，只有3.25%，而市面上大部分理财产品的都大于这个数值。”张女士介绍道，“而对采取商业贷款的人而言，也有不少高的理财方式可供选择，只需对手中的资金进行合理资产配置，也可以轻松获得高于月供利率的。因此，手头较为宽裕的人完全可以对资金进行更为合理的配置，提高资金利用率，没有必要提前还贷。”
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 同时，对处于以下两种情况的购房者来说，提前还贷是不太划算的：一种是等额本息还款达到一半的。这种情况下借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分利息，提前还款的部分基本上都是本金，因此，他们提前还贷的意义不大。另一种是等额本金还款达到1/3以上的。当还款期超过1/3时，其实还贷者已还了一半的利息，此时选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，也不能有效地节省利息支出。因此，此时提前还贷也不太合适。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 后，每个银行对提前还贷都有不同的规定，有些银行对贷款时间才1至2年便要提前还款的贷款者，可能会收取一定数额的违约金。提前还贷时，贷款者需注意查看合同中是否有违约条款，并计算目前需要缴纳的违约金是否过高。
RD-SPACING: 0px; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(0,0,0); PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-: 0px; FONT: 14px/25px 宋体; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 12px 0px; WIDOWS: 1; LETTER-SPACING: normal; PADDING-RIGHT: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255); TEXT-INDENT: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px"> 但如果购房者想要出售手中的房子，或在购买新房时想要享受当前的政策优惠，那么，提前还贷是有一定必要的。张女士提醒广大市民朋友：“提前还贷是家庭财务管理中的一件大事。在考虑提前还贷的过程中，还需综合考量自身需求、提前还贷成本等，也可以在咨询银行工作人员之后，再做决定。”
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