[摘要] 本轮楼市开始趋于明显的分化，一线城市需求旺盛、供给不足，二三四五线城市却库存高压、需求不振
在政策效应和看涨预期下，一线城市的买家在积极入市。与此前范围内楼市普涨不同，本轮楼市开始趋于明显的分化——一线城市需求旺盛、供给不足，二三四五线城市却库存高压、需求不振。
一手房市场在节后的新增供应量有限，整体开盘氛围尚不浓。不过从上周末新开盘来看，市场热度不减，上海市新开四盘全部售罄。根据佑威房地产研究中心监控的数据显示，上周上海市商品住宅新增供应面积为7.69万平方米，合计入市房源659套。商品住宅成交面积为18.48万平方米，环比前周上涨1898.82%；商品住宅成交均价为35894元/平方米，环比前周上涨7.54%。
节后的市场回暖是2015年后半段行情延续。在过去的2015年中，北上广深一线楼市均呈现量价齐升的态势。以深圳为例，2015年1月深圳二手房价格为28993元/平米，待到2015年12月均价暴涨43.12%，达41494 元/平米。而北京、上海、广州三地二手房价格分别上涨了9.57%、14.31%、6.51%。其中北京二手房价格从2014年9月小低点开始，连续上涨，截至目前已连续增长16个月。
中原二手住宅报价显示，在上周调高报价的业主占比 78.6%，环比下降 7.4 个百分点；调低报价的业主占比 21.4%，环比上升 7.4 个百分点。
针对一线城市显示的强劲购买力，楼市调控政策也开始分化：一线城市“限购”不退出；日前财政部颁布的 “房地产交易环节契税、营业税优惠”政策，大部分政策也主要面向非一线城市。
在面向一线城市的政策中，财政部的税收政策给予了改善型住房的相应支持：北上广深的居民买房不再区分普通住宅与非普通住宅，个人购买家庭惟一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税”。
后半场或将调整
“节后刺激房地产市场的政策陆续出台，一线城市消费者对未来房价快速上涨的预期导致了节后市场的火爆，特别是个别高端项目的热销加剧了这种情绪的传导，供应端在节后并没有新项目的注入，使得供不应求状况更加严重，以至于出现了少见的一线楼市二月热销。”中国执行总裁丁祖昱认为，后市会企稳。
自去年下半年以来，一线楼市地王频出，在北京、上海，由于土地拍卖溢价严重，面粉比面包贵的现象普遍出现。因此业内普遍认为2016年一线楼市将逐渐高端化，只有如此，高额的土地成本才可能产生溢价。
首付比例和房产契税的降低，也一定程度上降低了中高端住宅的置业门槛，或会催生更多中高端住宅进入市场。沪上一家房地产公司营销负责人将今年的销售目标调高到了百亿，主推改善型户型，对去化量充满信心。
对应市场可能出现的热潮，政府调控适时出现。上海市政府2016年2月14日印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知》（下称《通知》）。该《通知》指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应。
该《通知》明确规定，新增住宅用地中，中小套型住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%），轨道交通周边不低于80%。保障性住房供应比例中，中心城区为100%，郊区不低于80%。
“深圳也可能出台购房社保证明一年变三年的政策，从这些政策上就能看出政府的态度。”同策咨询研究总监张宏伟说，上海近在严查中介，包括对高端盘的预售许可证严管，这些动作都说明政府在紧盯市场特征，不会放任房价暴涨。
范围来看，房产库存依旧高企。国务院发展研究中心副主任王一鸣曾表示，截至去年12月底，房地产待售面积为7.18亿平方米。加上在建面积73.5亿平方米，需要5年9个月才能消化掉。如果再加上待开发土地面积，房地产库存需要6年5个月才能消化掉。
“从历史经验上来看，2009-2010年、2013年的两次火爆之后都是紧随的调整期，现在的市场特征和2013年后半段很像。”张宏伟认为，节后的市场火热是去年行情的持续，市场已经被透支，调整期即将到来。■
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
